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Si vous achetez votre logement sur plan, dans un programme neuf, le promoteur doit vous fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance de sa part.

Sinon, il doit vous assurer que les sommes que vous versez vous seront remboursées en cas d'annulation de la vente. C'est ce qu'on appelle la garantie de remboursement.

Garantie d'achèvement ou garantie de remboursement

Le dispositif de garantie de remboursement est prévu à l'article L 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le promoteur a le choix de souscrire une garantie financière d'achèvement ou une garantie de remboursement.

La garantie d'achèvement est une garantie financière qui assure à l'acquéreur que l'immeuble sera achevé même en cas de défaillance du promoteur. Un tiers garant intervient pour financer les travaux à réaliser jusqu'à l'achèvement.

La garantie de remboursement, elle, est une alternative à la garantie d'achèvement.

Elle est plus rarement utilisée par les promoteurs. Elle est fournie par le promoteur à l'acquéreur pour lui assurer le remboursement des sommes déjà versées, en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d'achèvement de l'immeuble.

Mécanisme de la garantie de remboursement

Le promoteur souscrit la garantie de remboursement auprès d'un organisme tiers.

Cette garantie est donnée par :

  • une banque ;
  • un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier ;
  • une entreprise d'assurance agréée à cet effet ;
  • ou une société de caution mutuelle.

La garantie de remboursement prend la forme d'une convention de cautionnement conclue entre l'organisme caution et le promoteur.

Mise en œuvre de la garantie de remboursement

Si le contrat de VEFA est annulé du fait du défaut d'achèvement de l'immeuble, le garant s'oblige envers l'acquéreur à lui rembourser toutes les sommes qu'il a versées jusqu'à la résolution amiable ou judiciaire du contrat.

Le promoteur est solidaire du garant dans le remboursement des sommes à l'acquéreur.

La garantie de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble.

Substitution de la garantie de remboursement avec la garantie extrinsèque d'achèvement

En cours de contrat de VEFA, le promoteur et le garant peuvent décider de remplacer la garantie financière d'achèvement par la garantie de remboursement. L'inverse est également possible.

Cette substitution de garantie est possible seulement si la faculté de substitution est prévue au contrat de vente. Le vendeur et le garant doivent notifier la substitution à l'acquéreur.

Garantie de remboursement et contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

En cas de conclusion d'un contrat CCMI entre un maître d'ouvrage et un constructeur, le constructeur doit fournir un certain nombre de garanties.

Si le CCMI prévoit le versement de sommes avant l'ouverture du chantier, le constructeur doit fournir au maître d'ouvrage une garantie de remboursement. Cette garantie est régie par les articles L 231-4 et R 231-8 du Code de la construction et de l'habitation.

Organismes habilités à prendre la garantie en charge

La garantie de remboursement prend la forme d'une caution solidaire souscrite par le constructeur auprès d'un des organismes suivants : un établissement de crédit, une société de financement, ou une entreprise d'assurance.

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Sommes garanties

La garantie assure le remboursement de toutes les sommes versées avant la déclaration d'ouverture de chantier si la CCMI ne prend pas effet (non réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu, non ouverture du chantier dans le délai fixé ou exercice par le maître d'ouvrage de sa faculté de rétractation).

Obtenir une attestation de garantie de remboursement

Le constructeur doit justifier de la garantie de remboursement avant le versement des sommes par le maître d'ouvrage.

Il doit fournir une attestation de garantie de remboursement établie par l'organisme garant. Cette attestation doit être annexée au CCMI.

Si le constructeur fournit la garantie de remboursement, il peut demander au maître d'ouvrage :

  • à la conclusion du CCMI, le versement d'un dépôt de garantie de 5 % maximum du prix de vente ;
  • à l'obtention du permis de construire, un paiement de 5 % maximum du prix de vente.

En l'absence de garantie de remboursement, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 3 % du prix. La garantie de remboursement prend fin à l'ouverture du chantier.

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