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L'achat d'une maison n'est pas un acte anodin dans une vie. Il est d'autant plus difficile quand il s'agit d'un achat sur plans. Un appartement ou une maison témoin permet alors aux futurs acheteurs de se projeter dans leur futur domicile.

C'est pourquoi de nombreux constructeurs et promoteurs prévoient dans leur programme l'aménagement de logements utilisés comme maison ou logement témoin le temps de la commercialisation du programme immobilier.

Maison témoin : définition

La maison témoin est une maison déjà construite qui est aménagée et décorée par le constructeur ou le promoteur en vue de sa visite par des acquéreurs potentiels.

On parle de maison témoin, quand elle est proposé par des constructeurs de maisons individuelles et de logement témoin quand il est proposé par les promoteurs immobiliers dans le cadre de la commercialisation de leurs programmes de logements neufs.

Intérêts d'une maison témoin

Vitrine commerciale du constructeur

La maison témoin constitue d'abord une « vitrine » commerciale pour le constructeur ou le promoteur. Elle leur permet de montrer leurs réalisations, la qualité des constructions qu'ils réalisent, le style architectural qu'ils proposent. Elle leur permet également de conquérir une nouvelle clientèle qui hésite à acheter son logement sur plan.

Intérêts pour les acquéreurs potentiels

Comme il n'est pas aisé pour un acquéreur qui achète sur plans de se projeter dans ce que sera son logement, la maison témoin lui permet de conceptualiser son achat et son futur « chez lui ». La maison ou le logement témoin lui permet de se faire une idée de ce que sera le bien une fois construit et aménagé.

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Cela permet également d'apprécier les prestations que propose le constructeur ou le promoteur dans la notice descriptive détaillée. En effet, le logement témoin réalisé par un promoteur immobilier est généralement aménagé avec les prestations que celui-ci a prévu dans l'ensemble des logements du programme. Outre la disposition et le surface des pièces, l'acquéreur peut ainsi apprécier les prestations prévues dans les logements achevés :

  • type de revêtement de sol (carrelage, revêtement PVC, parquet, etc.) ;
  • colorie des faïences et du carrelage en salle de bains et en cuisine ;
  • type de revêtements muraux (papier peint, peinture lisse, peinture gouttelette, etc.) ;
  • menuiseries intérieures et extérieures (porte palière, portes intérieures, fenêtre) ;
  • équipements sanitaires (type de bac à douche, dimension du bac à douche, meuble lavabo, etc.).

L'acquéreur juge ainsi si ces prestations correspondent à ses attentes. S'il souhaite en changer, il doit avoir conscience que les modifications de prestations qu'il demande peuvent donner lieu à paiement d'une plus-value.

Maison témoin et contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Une maison témoin peut être une maison construite par un constructeur de maisons individuelles pour le compte d'un propriétaire déterminé, suite à la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

À l'achèvement de la construction et avant emménagement des propriétaires dans les lieux, le constructeur utilise parfois, avec l'accord du propriétaire, le bien comme maison témoin le temps de journées « portes ouvertes ».

Le propriétaire est en droit de refuser que sa maison soit utilisée à cet effet.

Cette pratique ne donne pas forcément lieu à indemnisation des propriétaires. Le constructeur peut toutefois consentir un geste commercial au profit du propriétaire.

Achat d'un appartement ou maison témoin

Dans le cadre d'un programme de construction de maisons de grande envergure, le constructeur construit, avant toutes les autres, une maison qui ne sera pas occupée jusqu'à la fin de la commercialisation du programme. En tant que modèle de référence, elle est conforme aux autres maisons prévues dans le programme et il est possible d'acheter cette maison témoin.

Étant achevée, elle fait l'objet d'une vente achevée « classique » et non d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA).

L'acquéreur signe une promesse de vente et non un contrat de réservation. Il doit prendre la maison dans l'état dans lequel il l'a visitée.

S'agissant d'une maison achevée depuis moins de 5 ans, les frais d'acte sont réduits : l'acquéreur paie le prix de vente en une seule fois au moment de la signature de l'acte de vente.

Aménagement d'une maison témoin dans un logement déjà réservé

Le promoteur peut, après le début de la commercialisation, finalement décider de réaliser un logement témoin dans le programme.

S'il trouve opportun de le réaliser dans un logement déjà réservé par des acquéreurs (contrat de réservation déjà signé), il doit obtenir l'accord des acquéreurs concernés. Si ces derniers acceptent, l'accord doit être formalisé par écrit.

Le logement doit, quoi qu'il arrive, être livré aux acquéreurs dans le délai fixé au contrat de vente et être conforme : aux plans, à la notice descriptive détaillée et aux accords intervenus entre promoteur et acquéreurs sur la nature des travaux modificatifs.

Contrat de réservation prévoyant l'usage d'appartement témoin

Certains promoteurs prévoient de manière systématique dans leur contrat de réservation la possibilité d'utiliser l'appartement réservé à l'usage d'appartement témoin. Si l'acquéreur ne souhaite pas que son futur logement soit utilisé comme tel, il doit demander au promoteur de retirer cette clause du contrat de réservation. L'utilisation du logement en tant qu'appartement témoin doit résulter d'un accord contractuel entre promoteur et acquéreur.

Cette utilisation donne généralement lieu à un geste commercial de la part du promoteur : il peut par exemple offrir la cuisine qui a été installée dans le logement le temps de son utilisation comme appartement témoin.

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