Rénovation d'une maison ancienne

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Une rénovation de maison concerne par définition un bâtiment déjà construit. Mais certaines habitations sont plus anciennes que d’autres et impliqueront des précautions particulières. Entre la loi qui encadre parfois strictement le champ des interventions possibles et les techniques ou matériaux qui se raréfient, rénover une maison ancienne demande de la persévérance. En frappant aux bonnes portes et en faisant preuve de flexibilité, l’opération reste parfaitement envisageable.

Avant de vous lancer dans l’aventure, voici les principales informations à retenir.

Comment rénover une maison ancienne ?

Que dit la loi?

La législation distingue plusieurs contextes dans lesquels elle encadre les travaux de rénovation de maison plus ou moins drastiquement :  

  • Même si c’est rare, une maison ancienne peut présenter un intérêt historique et figurer à l'Inventaire des monuments historiques. Dans ce cas, même si vous êtes propriétaire, l’état contrôle drastiquement ce qu’il est possible de faire. C’est auprès de la DRAC qu’il faut adresser votre demande de travaux, après la consultation obligatoire d’un architecte expérimenté et spécialisé dans le patrimoine.
  • Situation plus fréquente, la maison se trouve dans une zone protégée qui implique de consulter un architecte des bâtiments de France pour lui soumettre votre projet, dès lors qu’il prévoit une modification de la façade. Il s’agira souvent de s’entendre sur une rénovation qui ne dénaturera pas le cadre historique. Ce n’est qu’avec son accord que la mairie du site concerné validera les travaux.  
  • Si la maison est ancienne mais ne se trouve pas dans une zone classée, une simple déclaration de travaux préalable en mairie sera nécessaire. Mais si des modifications de façade sont au programme, il faudra qu’elles respectent les contraintes fixées par le PLU (plan local d’urbanisme) pour que la municipalité ne s’y oppose pas.

À noter quela loi travail n° 2016-1088 du 8 août 2016 a rendu obligatoire le repérage amiante avant travaux (RAAT), en cas de rénovation ou de démolition, aux termes de l’article L. 4412-2 du Code du travail. Le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles, de matériels ou d'articles doit en effet faire rechercher la présence d'amiante, préalablement à toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. Le décret n° 2017-899 du 9 mai 2017 a fixé les conditions et les modalités de ce repérage avant travaux (articles R. 4412-97 et suivants du Code du travail). Concernant les immeubles bâtis, l’arrêté du 16 juillet 2019 est entré en vigueur le 19 juillet 2019.

Travaux de façade

Tous les travaux qui concernent l’extérieur d’un bâtiment, de sa toiture à son revêtement de façade, en passant par ses portes et ses fenêtres, doivent répondre à certaines exigences règlementaires.

Elles sont fixées par les PLU de la commune où se trouve la maison, et ce dernier peut imposer ou proscrire des matériaux ou des couleurs, mais aussi obliger à respecter certaines limites architecturales (hauteurs, distances). Il convient donc toujours de commencer par le consulter pour s’assurer des libertés que votre projet pourra permettre.

Travaux sur les murs

Dans une maison ancienne, les murs sont à la fois un atout et une faiblesse. Parce qu’un beau mur en pierres ou en colombage a beaucoup de charme, mais qu’il implique un certain savoir-faire pour être rénové.

Rénovation d'une maison ancienne : matériaux de la façade

 Pierre

Taillées ou naturelles, les pierres qui composent une façade de maison ancienne peuvent requérir un traitement spécifique. Du simple nettoyage au remplacement de celles qui sont trop abîmées, de l’état général de la façade dépendront les travaux nécessaires à sa rénovation.

Certaines entreprises de ravalement sont spécialisées dans les façades en pierre, mais il faudra parfois aussi s’adresser à un tailleur de pierre pour remplacer certaines pièces trop abimées.

Bois

Une façade en bois peut être composée d’un bardage de revêtement ou de panneaux de structure dont la rénovation dépend de l’état général. Du simple nettoyage au remplacement des planches les plus usées, en passant par la peinture ou la simple lasure, la remise en état peut nécessiter différents corps de métier, peintre en bâtiment, façadier ou même menuisier.

Même solutions pour le bois qui compose les façades à colombage, mais le torchis qui habille les entre-poutres imposera de faire appel à un artisan spécialisé dont le savoir faire est de plus en plus difficile à trouver.

Brique

La brique qui compose une façade, qu’elle soit structurelle ou de parement, peut être laissée nue ou recouverte de crépi, d’enduit ou de peinture. Sa rénovation peut donc être confiée à un peintre en bâtiment ou un façadier, mais aussi à un maçon si elle est en trop mauvais état.

Rénovation du toit d'une maison ancienne

La rénovation d’une toiture ancienne dépend des matériaux qui la composent, mais également de son état. Du simple nettoyage au remplacement pur et simple de son revêtement, l’opération impose de faire appel à un couvreur professionnel. D’abord parce que le toit est une élément structurel de la maison qui impose le plus grand soin, mais aussi parce que les travaux de toiture sont dangereux et nécessitent un savoir-faire et du matériel spécifiques.

Tuiles

C’est le revêtement le plus employé sur les toitures de France. Mais la durabilité incomparable du matériau fait que certaines pièces plus que centenaires seront parfois difficiles à remplacer à l’identique.

Si nettoyage, démoussage et traitements ne suffisent pas et que trop de pièces usées     nécessitent un remplacement, il faut envisager de refaire intégralement le toit, en veillant à choisir des tuiles qui respectent l’architecture originale du bâtiment.

Ardoises

Très répandues dans le Nord et l’Ouest de la France, les ardoises composent également un revêtement de toit très durable. Comme pour les tuiles, il s’agit donc de remplacer les pièces les plus usées par des modèles de même gabarit.

Pour l’entretien, une eau légèrement lessivée et un traitement anti-mousse suffisent.

Chaume

Très authentique et très isolante mais moins durable, une toiture en chaume doit être intégralement refaite tous les 40 ans et très régulièrement entretenue. Elle implique un savoir-faire spécifique que seul un chaumier saura accomplir.

Gouttières

Fondamentale à la pérennité des toitures, la bonne évacuation des eaux de pluie doit faire l’objet d’un soin particulier. Une fois qu'on les aura nettoyées et désobstruées, il faudra vérifier la parfaite étanchéité des gouttières, traquer la moindre fuite et remplacer les segments les plus abimés quand cela s’impose.

 Rénovation des ouvertures d'une maison ancienne

C’est un point délicat dans la rénovation de maison ancienne. Car, à moins d’un budget conséquent, il est impossible de conserver d’anciennes menuiseries sans sacrifier au confort thermique de l’habitation.

En d’autres termes, il faudra choisir entre garder vos vieilles portes et fenêtres peu résistantes aux températures extérieures et au bruit, ou les remplacer pour des modèles actuels plus isolants.

Rénovation de maison ancienne : les travaux intérieurs

À moins que votre maison ne soit elle-même classée au patrimoine, ce que vous faites de son intérieur ne regarde que vous. À vous donc de choisir le niveau de confort que vous espérez obtenir, en prenant garde évidemment de sécuriser le bâtiment.

Structure du bâtiment

Murs porteurs, poutres de contrevent, planchers, escaliers, cheminées doivent faire l’objet d’une inspection poussée.

Parce que la rénovation d’une maison ancienne est souvent l’occasion de mettre à jour ses éléments structurels, il s’agit d’en profiter pour les nettoyer, les traiter (insecticides et fongicides pour les poutres en bois, antirouille pour les poutres en métal), et de les remplacer le cas échéant.

Électricité

Poste essentiel de la rénovation d’une maison ancienne, le réseau d’intérieur d’électricité, câbles, prises et interrupteurs, doivent absolument être mis aux normes actuelles pour d’évidentes raisons de sécurité.

Il est donc impératif de confier ces travaux à un électricien professionnel pour qu’il dépose l’ancien circuit et installe le neuf. Son intervention vous permettra en outre de justifier de la bonne sécurisation de la maison auprès de votre assureur.

Isolation

Dans une maison ancienne, l’isolation est parfois inexistante, ou assurée par des moyens obsolètes. Pour garantir un niveau de confort correct sans exploser sa facture de chauffage, il faudra donc agir en la renforçant.

Si la façade est belle, c’est par l’intérieur qu’il faudra procéder en fixant un isolant contre les murs avant de les cloisonner. Mais si au contraire, la façade impose un doublage extérieur, il sera alors possible de préserver les murs intérieurs.

Chauffage

Qui dit maison ancienne, dit aussi chauffage vétuste. Entre les cheminées ouvertes aux 4 vents et les chaudières d’un autre âge, la rénovation d’une vieille maison passe aussi par le remplacement de tels équipements.

Les cheminées pourront être fermées par des inserts ou même remplacées par des poêles, pour gagner en puissance, réduire la consommation de bois et améliorer l’étanchéité du bâtiment.

Les chaudières et les radiateurs défaillants ou qui ne sont plus adaptés aux exigences d’aujourd’hui seront remplacés.

Revêtements

Au sol, comme aux murs, il s’agit de distinguer ce qui peut être mis à jour, ravivé et conservé de ce qui doit être remplacé. En effet la rénovation d’une maison ancienne compte aussi son lot de bonnes surprises et il n’est pas rare de découvrir un beau parquet massif ou de beaux carreaux de plâtre cachés sous une vieille moquette.

Si son état ne nécessite pas de remplacer trop de pièce, un vieux revêtement de sol se rénove avant tout à l’huile de coude. Ponçage, lavage, entretien et rajout d’une couche de protection suffisent souvent à lui redonner une seconde jeunesse.

Rénovation maison ancienne : les travaux d’agrandissement

Très souvent associé à la rénovation d’une  maison ancienne, l’agrandissement de la surface habitable peut s’obtenir de plusieurs manières :

  • la construction d’une extension jouxtant le bâtiment existant, quand le terrain le permet ;
  • l’aménagement de combles ou de bâtiments annexes ;
  • la surélévation du bâtiment ou, plus rarement, l’excavation de son sol.

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