Fiscalité terrain à bâtir

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

Sommaire

La fiscalité des terrains à bâtir a été aménagée. La taxe foncière est modulée selon les zones et l'imposition des plus-values en cas de vente, a été allégée. Nous vous indiquons ici les règles pour l'année applicables.

Terrains à bâtir : la taxe foncière

La taxe foncière varie selon la commune dans laquelle se trouve le terrain à bâtir. Selon l'article 1396 du Code général des impôts (CGI), elle est calculée d'après la valeur locative cadastrale avec un abattement forfaitaire de 20 %.

Pour les terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, la taxe foncière peut être majorée sur délibération du conseil municipal. La délibération doit être prise avant le 1er octobre d'une année pour pouvoir s'appliquer à partir de l'année suivante.

La délibération doit fixer la valeur forfaitaire de la majoration par mètre carré. Elle doit être comprise entre 0 et 3 € par mètre carré (article 1396 du CGI). Elle ne doit pas excéder 3 % d'une valeur forfaitaire moyenne. Sauf délibération contraire de la commune, la superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 200 mètres carrés.

En vertu de l'article 321 H du CGI annexe 3 (modifié par le décret n° 2020-897 du 22 juillet 2020), la valeur forfaitaire moyenne au mètre carré est de :

  • 214 € en zone A.
  • 110 € en zone B1.
  • 80 € en zone B2.
  • 38 € en zone C.

Plus-values sur cessions de terrains à bâtir

Pour les cessions de terrains à bâtir effectuées à partir du 1er septembre 2014, l'imposition des plus-values est la même que celle qui frappe les autres biens immobiliers.

Impôt sur le revenu

Il y a un abattement pour durée de détention du bien :

  • 6 % d'abattement par année de détention au-delà de la 6e année et jusqu'à la 21e année.
  • 4 % d'abattement pour la 22e année révolue.
  • Si le bien est détenu 22 ans avant d'être cédé, la plus-value de cession est donc exonérée d'impôt sur le revenu.

Prélèvements sociaux

Il y a aussi un abattement concernant les prélèvements sociaux :

  • 1,65 % d'abattement par année de détention au-delà de la 6e année et jusqu'à la 21e année.
  • 1,6 % d'abattement pour la 22e année de détention.
  • 9 % d'abattement par année au-delà de la 22e année.
  • Un bien cédé après avoir été détenu au moins trente ans, n'entraîne donc pas le paiement de prélèvements sociaux.

Abattement exceptionnel dans les zones tendues

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues où la demande est forte, la loi de finances rectificative pour 2017 a créé un abattement exceptionnel qui minore le montant de la plus-value imposable à l'occasion de la vente :

  • d'un terrain bâti ou non bâti en vue d'un projet de démolition/construction situé dans une zone tendue (zones A et A bis définies par l'arrêté du 29 décembre 2017) ;
  • réalisée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

La vente définitive doit être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente).

L'abattement appliqué sur le montant de la plus-value avant calcul de l'impôt dû sera de :

  • 70 % pour l'abattement de droit commun ;
  • 85 % si l'acquéreur du terrain s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. 

Cet abattement s'applique après imputation des abattements pour durée de détention. Il permet ainsi de diminuer davantage le montant de l'impôt dû en raison de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

La taxe nationale sur les cessions de terrains nus devenus constructibles

Instituée en 2010, cette taxe s’applique à la première cession à titre onéreux de terrain nus devenus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, en zone constructible. Due par le cédant, elle se cumule avec l'impôt de plus-value (elle s’applique même au-delà de 30 ans de détention).

Cependant, elle ne s'applique pas :

  • aux terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée dans le cadre d'une expropriation ;
  • aux cessions dont le prix est inférieur à 15 000 € ;
  • aux terrains dont le prix de cession est inférieur à 10 fois le prix d'acquisition ;
  • aux terrains classés en zones constructibles depuis plus de 18 ans.

L'assiette de la taxe est le montant de la plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, actualisé en fonction de l'indice des prix à la consommation hors tabac).

Sur ce montant est appliqué un abattement de 10 % par an au-delà de la 8e année à compter de la date à laquelle le terrain est devenu constructible.

Après abattement, le taux appliqué est de :

  • 5 % lorsque la plus-value est comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition ;
  • 10 % lorsque le montant de la plus-value dépasse 30 fois le prix d'acquisition.

Taxe communale forfaitaire sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles

Certaines communes peuvent instaurer, par délibération du conseil municipal, une taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles due par le cédant. La taxe forfaitaire s’applique à la première cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement en zone urbaine, à urbaniser ou constructible. 

Cependant, elle ne s'applique pas :

  • aux terrains qui constituent des dépendances immédiates et nécessaires de l’habitation principale du cédant au jour de la cession ; 
  • aux terrains classés en zones constructibles depuis plus de 18 ans ;
  • aux terrains dont le prix est inférieur au triple du prix d’acquisition ;
  • aux terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée dans le cadre d'une expropriation ; 
  • aux cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.

Son montant est égal à 10 % de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac. Pour les terrains achetés depuis 2012, il est possible d'utiliser les coefficients d'érosion monétaire. Ces coefficients applicables pour les cessions intervenant en 2020 ont été définis par une instruction Bofip du 5 février 2020.

Pour aller plus loin :

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