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La garantie biennale est une garantie de 2 ans minimum en matière de construction immobilière. Elle est prévue par l'article 1792-3 du Code civil. On la connaît également sous le nom de garantie de bon fonctionnement.

La durée de 2 ans est un minimum prévu par la loi. Le contrat peut prévoir une garantie allant jusqu'à 10 ans.

Garantie biennale : qui garantit quoi ?

La garantie biennale est à la charge du constructeur. C'est d'ailleurs lui qui doit souscrire la garantie, et non l'acquéreur ou le maître d'ouvrage.

La garantie biennale joue en faveur soit du maître d'ouvrage, soit de l'acquéreur, soit du locataire de la construction immobilière.

Que couvre la garantie biennale ?

En vertu de la garantie biennale, le constructeur doit remédier aux défauts suivants :

  • mauvais fonctionnements ou vices cachés qui ne concernent pas le corps de la construction lui-même mais ses éléments d'équipement dissociables ;
  • ces éléments ne doivent pas être ceux qui sont définis à l'article 1792-2 du Code civil : ils ne doivent donc pas faire indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ;
  • pour qu'un élément soit compris dans la garantie biennale, il faut donc que la dépose, le démontage ou le remplacement de cet élément puisse s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage ;
  • par exemple, sont couverts par la garantie biennale les éléments suivants : portes intérieures, faux plafonds, équipements électriques, chaudières, robinetterie, volets.

Garantie biennale : comment la mettre en œuvre ?

Si l'acquéreur, le locataire ou le maître d'ouvrage constate qu'un élément couvert par la garantie biennale est défectueux, il doit mettre en demeure le constructeur de le réparer ou de le remplacer. Cette mise en demeure doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le constructeur ne s'exécute pas, il faut saisir le tribunal de grande instance (tgi). Ce dernier peut alors condamner le constructeur à remplacer ou à réparer l'élément défectueux. Le juge peut aussi condamner le constructeur à payer des dommages-intérêts au bénéficiaire de la garantie biennale.

Il est possible que le constructeur n'ait pas souscrit la garantie biennale, pourtant obligatoire. Cela n'empêchera pas que le juge puisse le condamner, bien au contraire. Il appartient toutefois à l'acquéreur, au locataire ou au maître d'ouvrage de vérifier que la garantie biennale a bien été souscrite par le constructeur.

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