Constructions irrégulières : 10 ans avant la régularisation

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka

Sommaire

Un permis de construire doit être obligatoirement délivré pour autoriser la construction d’un bâtiment. Si le permis est refusé, la construction sera considérée comme irrégulière pendant 10 ans.

Régularisation d’une construction lorsqu'elle est non conforme à la déclaration

Après l'achèvement des travaux, si la construction n'est pas conforme à la déclaration préalable, l'Administration invitera le maître d'ouvrage à déposer selon les cas :

  • une nouvelle demande de permis de construire ;
  • une déclaration préalable de travaux.

L’autorité compétente saisie de la demande de régularisation doit instruire celle-ci en recherchant si les travaux respectent ou non les règles fixées par le ou les documents d’urbanisme qui leur sont opposables à la date de la décision de la demande de permis de régularisation (et non à la date à laquelle ces travaux ont été effectués). 

Si les travaux ne respectent pas les règles d’urbanisme à cette date, le permis de régularisation ne peut être délivré. Les travaux qui ne peuvent être régularisés doivent donc être démolis ou mis en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur (rép. min. n° 09985, JO Sénat, 10 octobre 2019).

Contrôle de l'Urbanisme

L'Administration peut procéder à des contrôles sur le lieu des travaux dans un délai de 3 mois suivant la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement. Ce délai peut être de 5 mois lorsque :

  • les travaux sont effectués dans une zone à risques ;
  • les travaux sont réalisés sur un bâtiment classé monument historique ou implanté sur un site sauvegardé.

Au-delà des délais précités, l'Administration n'a plus aucun pouvoir de contestation concernant la conformité des travaux réalisés (article R. 462-6 du Code de l'urbanisme).

Dans le cas d'une anomalie constatée, le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire ou de déclaration de travaux est exigé.

L’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme institue un droit de visite et de communication qui permet à l’Administration de s’assurer de la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme applicables. Ce droit de visite a été réformé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 77). Désormais, il concerne tous les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du Code de l’urbanisme, et peut être exercé pendant la construction mais aussi dans un délai de 6 ans à compter de son achèvement. Cet outil de surveillance et de contrôle est le plus souvent utilisé lors du contrôle de conformité des travaux autorisés.

Modifications et anomalies généralement rencontrées

Tant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas été présentée, le titulaire d'un permis de construire valide peut à tout moment y apporter des modifications si ces dernières sont mineures.

Les principales modifications ou anomalies concernent essentiellement :

  • la hauteur de la construction, si la différence est mineure ;
  • l'implantation du bâtiment, si le changement est moindre ;
  • la surface à construire, si la différence est mineure ;
  • l'affectation des locaux.

Si les modifications sont importantes, il est impératif de demander un nouveau permis d'aménager ou de construire.

Pouvoirs de l'Administration en cas d'anomalie non régularisée

L'Administration engage des poursuites contre le contrevenant, et le maire peut intervenir pour :

  • dresser un procès verbal ;
  • ordonner une interruption des travaux ;
  • saisir le matériel de chantier ;
  • saisir le tribunal.

Construction sans permis ni déclaration de travaux : risques et sanctions encourus

Quel que soit le type de construction (garage, abri de jardin, appentis), d'amélioration ou d'aménagement extérieur (pose de porte ou fenêtre, véranda, etc.), la non-déclaration de ces travaux constitue une infraction qui peut conduire à :

  • Une amende :
    • son montant est d'au minimum 1 200 € et peut atteindre 6 000 € par m² de construction illégale ;
    • cette amende est fixée à 300 000 € lors de travaux modifiant considérablement l'aspect extérieur du bâtiment existant ;
    • si le contrevenant poursuit la réalisation des travaux malgré un ordre d'interruption, il encourt une amende de 75 000 € et une peine d'emprisonnement d'une durée de 3 mois.
  • La démolition de la construction : celle-ci peut être ordonnée par le tribunal.
  • Une peine d'emprisonnement d'une durée de 6 mois maximum en cas de récidive.

Prescription en cas de construction sans permis

Quel délai de prescription?

Lorsqu'une personne, physique ou morale, réalise une construction sans avoir obtenu l'autorisation d'urbanisme nécessaire, sa responsabilité pénale peut être engagée sur une période appelée « délai de prescription ». Ce délai de prescription, qui est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017, débute à partir de l'achèvement des travaux.

Au-delà du délai de 6 ans, plus aucune poursuite pénale ne peut être engagée. Mais la commune du lieu de situation des constructions illégales peut engager la responsabilité civile de l'auteur de l'infraction dans la limite de 10 ans. Pour ce faire, la commune doit saisir le tribunal de grande instance pour demander la démolition ou la mise en conformité de la construction. 

Preuve de la date d'achèvement des travaux en cas de construction illégale

Le délai de prescription débute au jour de l'achèvement des travaux. Cependant, aucune déclaration d'achèvement des travaux ne permet, en cas de construction illégale, d'attester de cette date.

La date d'achèvement des travaux doit donc être déterminée grâce à un faisceau d'indices concordants, et notamment (Cass. crim., 24 octobre 2017, n° 16-85.066) :

  • des photographies aériennes ;
  • les factures des travaux ;
  • le coût des travaux ;
  • les mentions de l'acte d'acquisition antérieur aux travaux.

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